La ristrutturazione edilizia è così definita dal Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/01, all’art.3, comma 1, lettera d quale interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Il termine ristrutturazione spesso viene usato impropriamente, infatti fare lavori in casa non sempre significa che la stiamo ristrutturando, ma più semplicemente che stiamo eseguendo interventi di manutenzione ordinaria o interventi di manutenzione straordinaria.

I lavori di ristrutturazione sono interventi edilizi atti a trasformare gli edifici esistenti attraverso il ripristino, la sostituzione, la modifica o l’eliminazione di vecchi elementi architettonici o attraverso l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Di seguito alcuni esempi:

• Demolizione seguita dalla ricostruzione del manufatto conforme di sagoma e volume;

• Trasformazione di superfici accessorie, come sottotetti o scantinati, in superfici utili quali abitazioni;

• Ampliamenti contenuti entro il 20% della volumetria esistente;

• Cambio di destinazione d’uso;

• Frazionamento di unità immobiliari;

• Modifica dei prospetti dell’edificio.

Tali interventi sopra detti comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti e tutti gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

Pertanto sulla base di quanto stabilito dal Testo Unico dell’edilizia, nell’ambito delle opere edilizie, la semplice ristrutturazione edilizia si verifica laddove gli interventi abbiano interessato un edificio del quale, all’esito degli stessi, rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali e la copertura, mentre è ravvisabile la ricostruzione allorché dell’edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l’intervento si traduce nell’esatto ripristino delle stesse, operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio, ed in particolare, senza aumenti della volumetria, né delle superfici occupate, in relazione alla originaria sagoma di ingombro.


Pertanto il concetto di ristrutturazione edilizia resta distinto dall’intervento di nuova costruzione, per la necessità, che la ricostruzione corrisponda nell’ambito della ristrutturazione, quanto meno nel volume e nella sagoma, al fabbricato demolito.

La necessità di rispettare l’originaria volumetria risulta, peraltro, addirittura rinforzata alla luce delle modifiche recentemente apportate al Testo Unico dell’Edilizia dal D.L. 69/2013, convertito dalla L. 98/2013 nel Decreto del Fare, con cui il legislatore, mediante la modifica della lettera d, del citato comma 1, dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001, ha considerato fra gli interventi di ristrutturazione edilizia anche gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quella preesistente, senza fare più riferimento al rispetto della sagoma precedente.