Il RECUPERO DEI SOTTOTETTI ai fini abitativi è uno speciale provvedimento innovativo, di validità temporale limitata, regolato da leggi regionali, che in deroga agli strumenti urbanistici, amplia le possibilità, offerte ai cittadini, di trasformare in residenziale superfici ora destinate a sottotetti.

La normativa di riferimento per il RECUPERO DEI SOTTOTETTI è la L.R. 13/2009, sottoposta a modifiche con la L.R. 10/2011 che introduceva il PIANO CASA della Regione Lazio, a sua volta modificata con la L.R. 10/2014, di cui all’ultima versione del Piano Casa.

Si definisce sottotetto il volume sovrastante l’ultimo piano dell’edificio, delimitato dalla copertura, che spesso diventa una parte della casa abbandonata a se stessa o adibita a locale di sgombero, ma in alcuni casi è possibile trasformarlo in una mansarda abitabile. Il recupero abitativo del sottotetto si configura infatti come un intervento edilizio che consente di trasformare in mansarda abitabile un volume esistente altrimenti inutilizzato e sprecato.

Questa soluzione inoltre consente, da un lato di evitare abusi edilizi e dall’altro di incrementare il patrimonio immobiliare urbano, senza aumentare ulteriormente il consumo di suolo.

Il recupero a fini abitativi può essere utilizzato per ricavare una nuova unità immobiliare autonoma o alcune stanze in aggiunta ad un appartamento già esistente.

In tutta Italia è possibile effettuare il recupero abitativo dei sottotetti esistenti, ma visto che le modalità sono disciplinate da leggi regionali, è per questo motivo che i requisiti richiesti sono diversi da Regione a Regione.

In sintesi, a seguire, gli interventi permessi con il RECUPERO DEI SOTTOTETTI ai fini abitativi Regione Lazio:

• Possibilità di sopraelevazione:

L’innovazione più radicale è quella di prevedere, in linea con quanto stabilito da Lombardia, Liguria e Umbria, che l’edificio possa essere sopraelevato fino a raggiungere l’altezza minima consentita per il recupero, estendendo così l’applicazione della norma a tutti i proprietari di sottotetti, indipendentemente dalle caratteristiche del sottotetto esistente.

• Ampliamenti e nuove unità immobiliari:

La norma nasce con l’intento di permettere l’ampliamento di unità immobiliari esistenti. Nel caso di una nuova unità immobiliare, per almeno 5 anni l’edificio può essere utilizzato solo come prima casa da un parente in linea retta del proprietario, o locato per almeno 8 anni con la modalità del canone concordato. Nel caso in cui dal recupero del sottotetto si ricavi una nuova unità immobiliare, l’intervento sarà subordinato al reperimento di spazi per la realizzazione di nuovi parcheggi.

• Interventi sostenibili:

Tratto distintivo della legge del Lazio è recepire le nuove preoccupazioni sulla sostenibilità ambientale degli interventi. Deve quindi essere garantito l’isolamento termico, il risparmio idrico e l’utilizzo di fonti rinnovabili per il fabbisogno di acqua calda (al 50% del consumo) e quello di energia elettrica (almeno 1 kW di potenza dell’impianto).

• Altezze e rapporti aeroilluminanti:

E’ consentito il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della legge, riducendo, ai fini della concessione dell’agibilità, l’altezza minima media da 2.70m a 2.40m, escludendo gli spazi con altezza inferiore a 1.50m per i locali abitativi, e la superficie delle finestre da un 1/16 della superficie pavimentata ad 1/8, ottenibili attraverso la realizzazione di finestre in falda o finestre verticali.

Il recupero resta impossibile nei centri storici, zone omogenee A, ed i Comuni possono, entro 6 mesi, delimitare ulteriori zone escluse o anche decidere un incremento del contributo di costruzione, nel limite massimo del 20%.

Deve inoltre essere monetizzato anche l’aumento di volumetria se si superano i limiti di densità edilizia stabiliti dal Decreto Ministeriale 2 aprile 1968.

La legge della Regione Lazio, L.R. 13/2009 si aggiunge alle analoghe leggi regionali già approvate in altre 12 regioni italiane. Le varie leggi regionali in linea di principio sono omogenee ma variano anche significativamente in molti dettagli: altezza media, rapporti aeroilluminanti minimi e possibilità o no di cambiare la sagoma dell’edificio.

La L.R. 10/2011 Lazio, con la quale, tra l'altro, sono state rinnovate ed ampliate le disposizioni regionali sul Piano Casa, ha anche introdotto importanti modifiche alla L.R. 13/2009, recante "Disposizioni per il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti". Viene in primo luogo ampliata la definizione di sottotetto, in precedenza limitata ai volumi sovrastanti l'ultimo piano, compresi nella sagoma di copertura e non computati come volumi residenziali, ed ora estesa anche ai "volumi sottostanti la copertura a falda degli edifici, anche se già computati nel volume residenziale, qualora siano suscettibili di una divisione mediante la realizzazione di un solaio intermedio che assicuri il rispetto delle altezze minime".

Quanto alle condizioni per poter realizzare il recupero a fini abitativi, è stato ridotto il requisito dell'altezza media interna netta, che deve ora essere fissata in 2.00 metri, in luogo del precedente limite fissato a 2.40 metri per gli spazi ad uso abitazione, riducibile a 2.20 metri per gli spazi accessori o di servizio e per gli edifici siti in territori montani. Ai fini del raggiungimento dell'altezza minima è inoltre ora consentita anche la sopraelevazione dell'ultimo solaio, a condizione che siano comunque rispettate le altezze previste dai regolamenti edilizi.

Salva diversa interpretazione che potrà essere data con documenti di prassi amministrativa, si segnala infine che la legge sui sottotetti n. 13/2009, come modificata dalla legge n. 10/2011, continua ad applicarsi unicamente ai sottotetti esistenti alla data della originaria entrata in vigore ovvero 06.05.2009.

La nostra prestazione professionale prevede il sopralluogo, il reperimento di tutta la documentazione necessaria allo sviluppo della pratica urbanistica, la progettazione architettonica compreso la redazione della relazione tecnica asseverata, l’ottenimento dei nullaosta relativi ai vari Enti di competenza e quanto altro necessario al protocollo dell’intera pratica presso l’ufficio tecnico del Comune di riferimento. Se richiesto dalla committenza verranno fornite le prestazioni professionali di Direzione dei Lavori, di Sicurezza nel cantiere e Collaudatore.

Lo strumento urbanistico che ci permette di trasformare un sottotetto esistente in abitazione è il PdC, da richiedere al Comune di riferimento, anche se in alcune regioni è consentito il ricorso alla DIA.

Naturalmente se il sottotetto è ubicato in un edificio condominiale è necessario richiedere anche l’approvazione all’assemblea.

Il tempo di elaborazione e consegna, varia a seconda della complessità delle opere da realizzare o da trasformare e soprattutto rispetto alla presenza o meno di vincoli di differente natura, per i quali è necessario richiedere le rispettive autorizzazioni e quindi si è costretti ad attendere le tempistiche dei vari Enti di competenza. Anche la documentazione dell’immobile, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario, contribuisce alla variazione temporale, pertanto le tempistiche verranno stabilite alla data del sopralluogo. Non è possibile stabilire a priori la durata dell’intero iter.