Per conformità catastale si intende la rispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e la planimetria depositata in Catasto.
Solitamente prima dell’atto di compravendita e/o rogito di un immobile, è necessario verificare la conformità catastale, pena la nullità dell’atto, novità introdotta dal 1 Luglio 2010 con importanti conseguenze per tutti coloro i quali devono vendere un’immobile. Pertanto prima di effettuare un rogito di un immobile, ma anche in caso di donazioni e divisioni, il notaio ha l’obbligo di verificare se lo stato di fatto è conforme ai dati catastali. Detta verifica concerne principalmente gli intestatari, la toponomastica e la planimetria dell’immobile, ed al contempo la conformità deve essere specificamente dichiarata all’interno dell’atto da parte del venditore, con planimetria catastale in allegato al rogito.
Le conseguenze per una dichiarazione falsa sono importanti e comportano anche la stessa nullità dell’atto, ma in tal caso la normativa permette di avvalersi dell’ausilio di un tecnico abilitato, che può redigere un attestato di conformità, con cui dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali ed in questo modo la responsabilità della dichiarazione è sostenuta dal tecnico e non più dal venditore e né tanto meno dal notaio.
Relativamente alle verifiche da effettuare prima della compravendita di un immobile, sia da parte del venditore che del compratore, oltre alla situazione ipotecaria, va valutato lo stato urbanistico e catastale, ovvero la legittimità urbanistica e la conseguente conformità catastale.
Ogni immobile infatti ha una legittimità urbanistica espressa da una licenza edilizia, concessione edilizia o Permesso di Costruire ed è fondamentale che lo stato di fatto sia conforme all’ultimo progetto edilizio presentato e protocollato in Comune, nel caso contrario gli interventi sono da considerarsi realizzati in maniera abusiva o irregolare, ovvero non conformi alle leggi che disciplinano gli interventi edilizi dettate dal Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/2001.
E’ inoltre possibile che dal punto di vista urbanistico-edilizio l’immobile sia regolare, ma che lo stato di fatto non coincida con la planimetria catastale. La soluzione di questo problema è di norma agevole e comporta solamente una variazione catastale presso gli uffici dell’Agenzia dell’Entrate, giustificabile anche solo come esatta rappresentazione grafica o diversa distribuzione interna.
E' fondamentale sapere che il disegno catastale non è un'autorizzazione e non rappresenta una legittimità edilizia, mentre il documento amministrativo del Comune, depositato e protocollato, rappresenta quello che è stato regolarmente dichiarato ed autorizzato, ed è a tal proposito, che deve essere dapprima verificata la regolarità urbanistica-amministrativa e successivamente quella catastale, che a sua volta può essere presentata anche senza una precedente CILA, SCIA o DIA.
Il DL 78/2010 obbliga il venditore a dichiarare la conformità catastale, principalmente per evitare la presenza di case nascoste al Fisco, infatti la norma non tutela completamente l'acquirente, perchè il notaio non può verificare direttamente la conformità catastale, ma può solo incaricare un tecnico di effettuare tutti i controlli ed inoltre la conformità catastale non riguarda la verifica urbanistica dell'immobile.
In sintesi per acquistare un immobile in piena sicurezza è necessario verificare lo stato catastale ma soprattutto lo stato urbanistico perchè è proprio quest'ultimo che ne rappresenta la legittimità con cui è stato costruito ed inoltre analizzando lo stato urbanistico si verifica l'assenza di abusi edilizi.
Qualora sia necessario richiedere una conformità catastale, trattasi di attivare una procedura quale variazione catastale.
La nostra prestazione professionale prevede, il sopralluogo, il rilievo e la restituzione in cad dello stesso, il reperimento di tutta la documentazione necessaria allo sviluppo della pratica e quanto altro necessario al protocollo dell’intera pratica presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate ex Catasto.
Il tempo di elaborazione e consegna, a partire dalla data del sopralluogo, è compreso in due settimane lavorative, a patto che sia presente tutta la documentazione dell’immobile, necessaria allo sviluppo della pratica amministrativa, in possesso del proprietario.
